Bukan rahasia lagi pasar Perumahan Toronto dan real estat telah berkembang pesat selama dekade terakhir dan terus berlanjut. Pertanyaan yang sering kita hadapi sebagai investor dan pengguna akhir adalah: “akankah harga real estat Toronto terus naik?”
Anda mungkin juga bertanya-tanya: Apakah Toronto dalam gelembung perumahan? Sebuah pertanyaan yang relatif lurus ke depan mengingat semua data untuk fundamental yang mendasari untungnya publik. Ini termasuk statistik penjualan historis, pasokan rumah baru, pertumbuhan populasi bersih, dll.
Dalam posting ini, kita akan membahas dasar-dasar sejarah pertumbuhan harga rumah Toronto. Dengan memahami pola pasar real estat sebelumnya, ini memberikan pandangan mendalam tentang apa yang akan terjadi dengan pasar perumahan Toronto pada tahun 2021 dan seterusnya.
Penting untuk menunjukkan bahwa, secara alami, semua investor adalah “spekulan”. Kecuali Anda mendapatkan tendangan keluar dari kehilangan uang, satu-satunya alasan Anda bahkan akan mempertimbangkan untuk berinvestasi di kelas aset tertentu di tempat pertama didasarkan pada Anda ‘berspekulasi’ bahwa pasar akan naik. Oleh karena itu, menurut definisi, semua investor properti adalah spekulan.
Pertanyaannya, kemudian, apakah kita memiliki terlalu banyak investor spekulatif? Selain itu, terlalu banyak investor yang begitu leverage sehingga tingkat hipotek meningkat – mereka akan jatuh.
Kedua, – apakah apresiasi pasar perumahan didorong oleh pasokan dan lokal permintaan, atau adakah faktor eksternal yang mendorong persaingan dan harga rumah di Toronto?
Mari kita lihat Harga perumahan Toronto sejarah dan pertumbuhan harga untuk menentukan jawabannya.
Juga dikenal sebagai Ekonomi 101. Sebagian besar pasar didorong oleh penawaran dan permintaan sederhana pada intinya, dan pasar perumahan tidak jauh berbeda.
Di Toronto, apresiasi kondominium kami yang cepat sepenuhnya berada di tangan pasokan yang stagnan dan pertumbuhan permintaan yang eksponensial.
1. Pasokan: Kondominium Baru & Penyelesaian Rumah
Pasokan Perumahan lebih mudah diukur dan lebih absolut daripada permintaan. Ini hanyalah pertanyaan tentang berapa banyak rumah baru yang dibangun/selesai dan ditambahkan ke kumpulan pasar pada tahun tertentu.
Grafik di bawah ini menunjukkan kondominium pra-konstruksi baru yang dijual setiap tahun. Beberapa ribu dibatalkan setahun, dan beberapa ribu terpisah juga dibuat.
2. Permintaan: Pertumbuhan Imigrasi
Toronto dan GTA, secara umum, melihat satu ton imigrasi setiap tahun. Masuknya penduduk terutama berasal dari luar negeri tetapi juga intra-provinsi.
Imigrasi sejauh ini merupakan indikator permintaan yang paling kuat. Kebutuhan akan perumahan meningkat secara proporsional dengan pertambahan penduduk bersih. Lagi pula, setiap orang membutuhkan tempat tinggal.
Anda akan melihat bahwa bulan persediaan berbanding terbalik langsung dengan harga rata-rata. Ketika kita melihat lonjakan persediaan selama berbulan-bulan, kita melihat harga rumah turun, dan sebaliknya.
Jelas – tepat pada saat Rencana Perumahan Adil, dan tak lama setelah Stress Test, kita melihat harga rumah terpisah di pasar wilayah Toronto Raya berayun sangat cepat dari 1 bulan persediaan menjadi 3-4 bulan persediaan.
Kumpulan pembeli yang terpisah berkurang setengahnya, secara harfiah dalam semalam, menyebabkan penurunan harga yang tajam.
Inilah yang terjadi dengan harga & inventaris tipe properti kondominium selama timeline yang sama.
3. Dampak Uji Stres Hipotek
Tes stres Hipotek menggigit 20% dari daya beli Anda dengan standar kualifikasi yang lebih tinggi – itu satu ton. Ini berdampak negatif pada pasar terpisah, dan pasar kondominium secara positif.
Dengan pendapatan rumah tangga $ 150.000, Anda akan memenuhi syarat untuk rumah terpisah $ 1 juta sebelum tes stres.
Setelah tes stres? $835K – Anda sekarang berada di pasar kondominium, atau Anda sedang mencari perjalanan yang jauh lebih lama.
Tes stres diperkenalkan untuk mendinginkan pasar perumahan. Niatnya sebenarnya untuk membantu pembeli pertama kali tetapi justru sebaliknya. (2) Tidak hanya membuat lebih sulit untuk memenuhi syarat untuk hipotek sebagai pembeli pertama kali tanpa ekuitas rumah yang ada, tetapi juga meningkatkan permintaan di pasar Kondominium, di mana sebagian besar pembeli pertama kali mencari.
5. Harga Rumah Terpisah di 2019
Cukup jelas bahwa rencana Stress Test & Housing memicu regresi harga terpisah. Dengan demikian, kesenjangan harga kondominium-ke-terpisah telah berkembang menjadi hampir 2,5X. Jadi, masuk akal jika pasar kondominium melewatinya. Tergantung pada jenis properti, ada perbedaan besar.
Ketika Anda melihat sejarah harga perumahan Toronto, atau New York dalam hal ini, Anda akan menemukan bahwa dua adalah angka ajaib untuk kelipatan harga kondominium-ke-terpisah.
Artinya jika kondominium rata-rata akan memberi Anda $ 500.000, rata-rata biaya terpisah harus sekitar ~ $ 1.000.000.
Untuk sebagian besar sejarah kita, di situlah kelipatannya. Antara 2013 dan 2016, kegilaan perumahan terpisah melanda. Peningkatan permintaan menyebabkan harga terpisah meningkat pesat, sementara pasar kondominium terapresiasi pada historis normal 5-6%.
Tak lama, kelipatan median adalah 2.5X, membuat kondominium kesepakatan yang luar biasa.
Tak lama setelah stress test, yang secara efektif mengurangi daya beli pembeli terpisah marjinal hingga 20%, kami melihat harga terpisah benar turun di seluruh GTA. Pada saat yang sama, kami melihat harga kondominium di GTA naik 15-25%, karena mereka sekarang yang paling terjangkau masuk ke pasar
Tebak apa? Efek Covid telah memicu situasi serupa dalam kesenjangan harga antara rumah terpisah dan kondominium di Toronto – jadi kami segera kembali ke tempat kami melakukan tes pra-stres. Sekali lagi, kondominium berada dalam posisi matang untuk lari yang kuat.
Harga rata-rata terpisah saat ini di Toronto pada Agustus 2021 adalah $1,7 juta, sedangkan harga rata-rata kondominium adalah $700K – artinya kami memiliki selisih $1 juta di antara keduanya.